El menú de opciones se amplió a partir de los tradicionales créditos hipotecarios
Después de la crisis de 2002 la compra de inmuebles se desplomó. El Banco Hipotecario (BHU) se fundió, los bancos privados no otorgaban créditos hipotecarios y los ingresos de las familias se recortaron drásticamente. La adquisición de inmuebles se convirtió en una inversión de unos pocos, que aprovechaban precios de remate.
Diez años después, la oferta de instrumentos para acceder a una vivienda se amplió notablemente y la clase media pudo incorporarse al merado inmobiliario.
La mayor parte de los uruguayos que alcanzaron la vivienda propia lo hacen a través de préstamos concedidos por entidades públicas al tiempo que los segmentos más altos del mercado tienden a optar por créditos o alternativas financieras del sector privado.
La Agencia Nacional de Vivienda (ANV), que es el brazo ejecutor de las políticas gubernamentales en la materia, realiza llamados de interés para la compra de apartamentos refaccionados. La iniciativa apunta básicamente a la población con capacidad de ahorro, pero que no aplica para solicitar un préstamo en los bancos.
“Lo que hemos comercializado fundamentalmente es la cartera del BHU, que son complejos habitacionales, como Complejo América o Euskal Erría”, indicó a El Observador la vicepresidenta de la ANV, Cristina Fynn.
La venta de esos inmuebles exige un el pago contado de 5% del valor y el resto de pagan cuotas mensuales a 25 años, cuyos montos oscilan entre $ 5.000 y $ 6.000 para viviendas de tres dormitorios, por ejemplo, sensiblemente por debajo del valor de un alquiler, explicó la jerarca.
Las familias que acceden a esos beneficios están comprendidas entre $ 10.000 y $ 32.000 mensuales. Como la demanda es mayor que la oferta, que escasea, se realizan sorteos entre los interesados, dijo Fynn.
BHU
Para los segmentos con ingresos medio y medio alto, el BHU ofrece préstamos para adquirir inmuebles de la oferta privada, ya que el modelo de “banco constructor” está perimido, explicó el gerente comercial de la institución, Álvaro Gandolfo.
Los créditos que ofrece el BHU se distribuyen en cuatro categorías, según la ocupación del solicitante. En el caso de los empleados del sector privado, se les exige ingresos mínimos nominales de 13.000 Unidades Indexadas (UI), que representan $ 30.329 al día de hoy, y en el caso de que los titulares sean dos, se pide el equivalente a $ 37.328, dijo el funcionario.
Para los funcionarios públicos, la exigencia es el equivalente a $ 20.997 y $ 25.663 para uno y dos titulares respectivamente. Quienes figuren como empresa unipersonal o perciban rentas, el mínimo para el titular es $ 20.997, mientras que para los profesionales es $ 30.329. En el interior, los ingresos mínimos exigidos son menores.
La financiación del inmueble alcanza hasta 80% su valor, paga una tasa en UI de 6% y tiene un plazo de hasta 25 años, salvo para los profesionales que es de 20 años.
Para los ahorristas, la financiación del inmueble puede llegar incluso a 90% de su valor.
Gandolfo señaló además que existe un acuerdo del BHU con los bancos BBVA, Comercial, Itaú y Santander por el cual esas instituciones financian la construcción de edificios y 25% de las venta de los apartamentos, mientras que 75% restante es cubierto por el banco estatal.
Por su parte, las principales instituciones privadas de plaza ofrecen préstamos tanto en dólares como en UI, y a condiciones prácticamente similares.
En el caso de BBVA las tasas en UI van de 5%, en plazos menores a 8 años, hasta 6,5% a más de 15 años y hasta 25 años y en dólares a 6,5% más Libor a un año, el resto de las instituciones no brinda esa información en la web.
También los bancos Santander, HSBC, Itaú, Comercial y Discount ofrecen sus líneas de crédito hipotecario.
Los créditos ofrecidos por los bancos alcanzan entre 60% y 80% del valor del inmueble, dependiendo si la vivienda es la primera o la segunda que adquiere cliente.
Las instituciones financian la compra de inmuebles hasta en 25 años, según los datos publicados en las web.
Por otra parte, existen empresas con una oferta integral de vivienda, que incluye la construcción, comercialización y financiación del inmueble.
Es el caso de Campiglia Pilay, que ofrece dos tipos de productos: apartamentos de un dormitorio, con valor de mercado de US$ 115.000, y de dos dormitorios a US$ 130.000, comentó Javier Vigo, gerente de la firma.
Al sistema se ingresa mediante el pago de una cuota de $ 3.860 o $ 5.260, según corresponda el tipo de vivienda a la que aspira. A través de licitaciones o por medio de un sistema de puntos se accede al inmueble, y a partir de allí la cuota sube a $ 12.860 y $ 17.530 respectivamente.
“Los puntos se suman por matrimonio, por hijos, por adopciones, presentación de amigos y por materias aprobadas en facultad, en caso que estudien”, explicó el ejecutivo.
Por su lado, Consorcio del Uruguay, que es una administradora de ahorro previo, ofrece capitales de libre disponibilidad que son utilizados por la gran mayoría de los clientes para destinarla a una solución habitacional, informaron desde la empresa.
La firma comercializa dos productos, Clásico 100 y Cristal, que se pagan en 100 y 360 cuotas respectivamente. Por un capital equivalente a U$S 50.000 se paga previamente a la adjudicación una cuota de $ 3.888 en Cristal y $ 8.000 en Clásico 100. Una vez que se accede al capital, mediante sorteo o licitación, las cuotas pasan a $ 6.667 y $ 12.000 respectivamente. En 2011, Consorcio comercializó entorno a 2.400 contratos por un valor promedio de US$ 46.000 cada uno, lo que determina un valor total de US$ 110 millones.
Otra alternativa ofrecida en el mercado es la preventa de inmuebles, donde se compra el apartamento antes que se construya.
Poggio & Asociados Propiedades es una empresa que ofrece un servicio integral que pasa por la construcción, comercialización, financiación e incluso la administración de la propiedad. Su director, Claudio Poggio, señaló a El Observador que esa modalidad de acceso a la vivienda requiere el pago en cuotas durante el período de construcción del edificio, que ronda de los dos años.
De esa forma, el comprador paga por el inmueble un precio 30% inferior al que abonaría si lo comprara una vez terminado, según indicó Poggio.
Depósitos uruguayos en el exterior se estabilizan
Los depósitos de uruguayos en el exterior se estabilizaron durante el tercer trimestre del año pasado, tras protagonizar fuerte descensos en 2010. La tendencia observada en esas colocaciones contrasta con la evolución marcadamente alcista que muestran los ahorros de los uruguayos en el sistema local. En setiembre de 2011 los depósitos de uruguayos en el exterior alcanzaron US$ 6.992 millones, según informó ayer el Banco Internacional de Pagos. De ese modo, las colocaciones de los ahorristas locales en bancos fuera del país mostraron una leve caída de US$ 6 millones respecto a junio del año pasado, lo que representó una variación negativa de 0,1%. En 2010, los depósitos en el exterior cerraron en US$ 7.168, tras una fuerte caída de casi US$ 1.500 millones respecto al año anterior. Por su parte, los ahorristas locales mantenían colocaciones en bancos de Uruguay por US$ 22.694,2 millones al cierre de 2011, 17,1% más que en 2010, según el Banco Central.