La demanda de inmuebles para el alquiler se concentra en los estratos más bajos de la población, para los cuales el mercado no ofrece aún soluciones de vivienda. Los menores costos a la hora de construir no compensan el enorme diferencial en el valor de una propiedad en la costa y una en los barrios donde viven las familias de ingresos más bajos.
Para ello, el gobierno implementó una serie de ventajas impositivas para incentivar a los promotores privados a embarcarse en proyectos de construcción de viviendas “de interés social”. En los primeros ocho meses de la nueva normativa, la Agencia Nacional de Viviendas (ANV) recibió 58 proyectos para la construcción de 1.251 unidades habitacionales.
Según los datos difundidos ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), 5,2% de los hogares uruguayos buscaron viviendas para alquilar durante el último año. Sin embargo, ese porcentaje no se dio de forma pareja en los diferentes sectores socioeconómicos. Entre el 20% de menores ingresos dentro de los hogares uruguayos, 7,1% buscaron una vivienda para alquilar durante 2011.
Conforme aumenta el poder adquisitivo de los uruguayos, menor ha sido la búsqueda de inmuebles para arrendar en el último año.
En el tercer quintil de ingresos –los uruguayos que se ubican entre el 40% y el 60% ordenados del más pobre al más rico–, la búsqueda de una vivienda involucró a 4,9% de los hogares, mientras que entre los más ricos el porcentaje disminuye a 4%.
La mayor parte de la población uruguaya es propietaria (59,3%) y solo 19,1% de los hogares alquilan. Los restantes son ocupantes, la amplia mayoría con permiso de los propietarios, mientras 0,7% ocupa sin autorización.
Los operadores de la construcción explican que la diferencia en el precio de la tierra entre un barrio de clase media-baja y uno de clase alta no justifican la diferencia en el precio de venta, una vez terminado. Con un costo similar en los materiales empleados y escasez de recursos humanos y de maquinaria especializada, los constructores se abocaron a construir en la franja costera.
El secretario ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Aníbal Durán, dijo a El Observador que la inversión en Montevideo se ha mantenido estable sobre todo en los niveles de altos ingresos. Durán sostuvo que en la actualidad están en construcción “unos 500.000 metros cuadrados”. Si bien en los segmentos de mayor poder adquisitivo la venta se mantiene, “no es fluida”, remarcó. Agregó que, por otra parte, “se está vendiendo mucho” en los segmentos medios a raíz del subsidio oficial que favorece la construcción de vivienda de interés social. Dentro de ese marco “hay proyectos en marcha en barrios como Cordón, Reducto, Aguada, Parque Rodó, en zonas alejadas de la costa”.
La visión de Durán fue respaldada por el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Gabriel Conde, quien dijo que en la actualidad el segmento “que más se mueve” es el de nivel medio de ingresos, incentivado por el subsidio oficial.
Por el contrario, los segmentos de bajos ingresos no registra casi actividad debido a que no existe oferta ni incentivos suficientes para construir. “Para ese sector los precios de la construcción y los márgenes de ganancia” no se ven compensados por el subsidio, sostuvo Conde. “Tendrían que irse a algún sistema no tradicional u otras exoneraciones para construir para los sectores de menores ingresos”, argumentó.
Las ventajas tributarias ofrecidas por el gobierno buscan estimular la construcción al norte de Avenida Italia y en el interior del país. De los 58 proyectos de operadores privados en carpeta de la ANV, 41 se encuentran en Montevideo y 17 en el interior. En promedio, cada uno de ellos apuesta a la construcción o reparación de 22 unidades: siete son grandes –más de 49 viviendas–, 14 son medianos –entre 20 y 49– y los restantes 37 son de pequeño tamaño. Hasta ahora, 34 proyectos ya fueron promovidos y van a ponerse en ejecución.
Quiénes buscan alquilar
El perfil mayoritario de quienes buscan una vivienda para alquilar es el de personas o parejas jóvenes sin hijos. Entre ellos, 10% buscaron en 2011 una vivienda para alquiler, mientras que en el resto de las etapas del ciclo familiar el porcentaje fue menor a 6,4%.
Sin embargo, las parejas jóvenes no son el grupo mayoritario a la hora de comprar, una decisión asociada a una etapa posterior y dominada por las familias con hijos menores –con una propensión a la búsqueda de compraventas de 5,6%–, muy por encima de la media de 3,6% de la totalidad de los hogares uruguayos.
Por otra parte, los datos de la Encuesta Continua de Hogares muestran que la demanda de viviendas para la compra se encuentra polarizado: los sectores de ingresos más bajos comparten la posición más activa con la de los hogares de mayores ingresos.
Mientras que en el quintil más rico, 4,3% de los hogares buscó una vivienda para comprar en 2011, el porcentaje desciende aunque se mantiene elevado (3,8%) en el quintil más pobre. En el segundo, tercer y cuarto quintil la demanda fue menor y se ubicó entre 3,1% y 3,5%.
Garantías y contratos
No todas las iniciativas que llevó adelante el gobierno para permitir a los hogares de bajos y medianos ingresos acceder al mercado de vivienda, tuvieron éxito.
Según los datos del INE, 90,2% de los contratos escritos de alquiler celebrados a 2011 precisó garantías. Sin embargo, el Fondo de Garantía de Alquiler del Ministerio de Vivienda, solo fue usado por 0,4% de los contratos vigentes, mientras que Contaduría y Anda tienen una participación de 21,3% y 12,8%, respectivamente.
La opción más utilizada por el mercado es la de solicitar a un familiar o amigo que garantice el pago del alquiler (32,5%).
Alquileres en negro alcanzan a 29%
De los alquileres acordados por los uruguayos, un importante número no se realizan con contrato firmado. Según los datos procesados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), 29,1% de los arrendamientos vigentes durante 2011 fueron realizados “de palabra”. Eso implica que buena parte del mercado inmobiliario está fuera del radio de fiscalización y por lo tanto, sin el control del pago de impuestos.
