La flexibilidad, la ubicación estratégica, el buen mantenimiento y la capacidad de reconversión son atributos cada vez más determinantes para sostener el valor de un inmueble comercial. En este escenario, determinadas oficinas y locales aparecen hoy entre los segmentos más exigidos.
Uno de los casos es el de las oficinas de gran superficie y estilo tradicional, que según detallaron desde ACSA, suelen permanecer publicadas por períodos más extensos, consecuencia directa del proceso de reconversión que atraviesa el mercado actual.
“Las oficinas son el sector más golpeado; el teletrabajo y los coworks hicieron que la oficina clásica del Centro siga perdiendo valor”, sostuvo Pablo Cassi, gerente de la compañía.
Por su parte, Matías Medina, representante de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), coincidió con que dentro de los segmentos más exigidos se encuentran las oficinas tradicionales y estudios profesionales ubicados en edificios con falta de actualización o mantenimiento.
“El mercado de oficinas atraviesa una etapa de redefinición. Los nuevos esquemas laborales hicieron que muchas empresas revisaran sus necesidades. Hoy no necesariamente buscan más superficie, sino mejores espacios: ubicaciones estratégicas, flexibilidad, eficiencia y oficinas que acompañen la cultura organizacional y aporten valor al equipo”, sostuvo.
Otro segmento que presenta desafíos es el de los locales comerciales, principalmente los que están ubicados en zonas donde cambiaron los flujos de circulación y consumo. En particular, Medina señaló que los inmuebles comerciales ubicados en galerías que no lograron reconvertirse o revitalizar sus espacios enfrentan hoy mayores dificultades en su comercialización.
“Muchas galerías tuvieron un rol muy importante durante décadas, pero algunas necesitan adaptarse a las nuevas formas de consumo, experiencia y servicios que demanda el público actual con una política estratégica a nivel departamental que les brinde herramientas para que se comiencen a poblar”, sostuvo.
Foto de archivo de la Ciudad Vieja
Inés Guimaraens
A esto se le suman algunos sectores del Centro y Ciudad Vieja donde determinados activos comerciales han tenido más dificultades producto de cambios en la dinámica urbana, menor circulación en ciertos horarios y la percepción vinculada a aspectos como seguridad y mantenimiento del entorno. A esto, señalan desde el sector, se suma el auge de la tecnología y los nuevos hábitos de consumo que cambiaron la estrategia de muchas compañías.
“Depende de la cuadra. Si están sobre una avenida principal, mantienen el valor. Si están en una calle interna o en una galería, están destinados a alquilarse por debajo del valor”, resumió Cassi.
Dentro de otras tendencias, sumaron desde la CIU, las compañías prefieren hoy inicialmente alquilar para validar una ubicación, medir resultados y realizar una inversión escalonada. La compra, entonces, suele aparecer cuando existe una estrategia consolidada de largo plazo, seguridad sobre la ubicación y una proyección clara del negocio.
“Las empresas hoy analizan de manera estratégica la cantidad y tamaño de sus locales. Algunas optan por concentrar metros cuadrados en ubicaciones clave, mientras otras diversifican puntos de contacto más pequeños según su modelo comercial”, sostuvieron desde la CIU.
En este escenario el local dejó de ser solamente un punto de venta tradicional y pasó a cumplir diferentes funciones: experiencia de marca, showroom, punto de retiro, logística de cercanía y vínculo directo con el consumidor.
De cara a los próximos años, los referentes del sector coinciden en que los mayores desafíos estarán en los inmuebles con escasa capacidad de reconversión o que hayan quedado rezagados frente a las nuevas preferencias de empresas, consumidores e inversores. En ese grupo aparecen las oficinas tradicionales del Centro que no logren adaptarse a nuevos usos -como la vivienda- o modernizar sus prestaciones, así como determinados locales comerciales ubicados en zonas donde cambiaron los flujos de circulación y consumo o el entorno urbano perdió dinamismo.
“Es importante destacar que esto no significa que todas las oficinas, galerías o locales comerciales hayan perdido valor. Aquellos inmuebles con buena ubicación, edificios actualizados, buena administración, servicios adecuados y capacidad de adaptación siguen siendo activos atractivos”, dijeron desde la gremial.
Lo que sí funciona y lo que buscan las empresas en el mercado de oficinas
A nivel de oficinas, un reciente informe de la firma global de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle (JLL) al que accedió Café y Negocios muestra que Uruguay continúa destacando como uno de los mercados corporativos más sólidos de la región. En el 2025, Montevideo cerró el año con una vacancia de apenas 7,2%, una de las más bajas de América Latina. Este dinamismo estuvo impulsado por una demanda concentrada en los submercados de Punta Carretas, Pocitos Nuevo, Carrasco y Centro Norte, donde la limitada disponibilidad de espacios de calidad ha permitido mantener una ocupación sostenida y una fuerte presión sobre la oferta.
“Uruguay se ha consolidado como uno de los mercados corporativos más estables de la región. La baja vacancia y la preferencia por ubicaciones consolidadas muestran que las empresas continúan valorando espacios que aporten eficiencia, conectividad y calidad para sus equipos”, explicó Rodrigo Torres, director research & consultancy de JLL.
El informe muestra también la evolución del diseño de los espacios corporativos. Según el reporte, el 41% de las empresas está incorporando cabinas privadas para llamadas y videoconferencias, un 30% está ampliando salas pequeñas para reuniones o trabajo concentrado y un 22% está reduciendo oficinas privadas para privilegiar áreas compartidas
