A Martín Alesina se le prendió la lamparita. Literal. Cuando empezó su maestría en Políticas Públicas, en la Universidad Católica del Uruguay, se puso a estudiar los datos del suministro eléctrico en el área metropolitana. Vio cómo las zonas de más servicios y oportunidades laborales están en los barrios más céntricos de Montevideo. Los mismos barrios que, cuando revisó la información del último censo, más se están despoblando. Y se preguntó: ¿no será el momento para que el Estado reoriente sus políticas e incentive la repoblación de esa capital que, poco a poco, se va vaciando?
Su duda se fundamenta en la literatura científica internacional: “Las ciudades compactas y bien conectadas suelen generar beneficios en innovación, equidad y calidad de vida”. Cuando se expanden hacia las periferias (o ciudades dormitorio) y se vacían en los lugares en que ya están instalados los servicios públicos, aumentan los problemas de transporte, la contaminación y el desaprovechamiento de miles de viviendas en desuso.
Los números son claros: Montevideo perdió, en menos de 20 años, a un 6% de su población. En el mismo período Ciudad de la Costa creció 118%; Barros Blancos más de 153%. Y Toledo más de 514%.
¿El resultado? Poco a poco el centro urbano fue deteriorándose. Y en los barrios periféricos, así como parte de Canelones y San José, los nuevos habitantes incrementaron el uso de transporte privado para ir y venir del Centro, creció la contaminación, los tiempos, los costos y hasta la ineficacia de servicios: calles sin asfalto, viviendas sin saneamiento, manzanas con menos alumbrado público.
Esa Montevideo que se fue vaciando “tiene un margen importante para aumentar la población en sus áreas centrales”, dice Alesina al comparar la capital uruguaya con otras ciudades como París, Barcelona o la cercana Buenos Aires.
La avenida 18 de Julio, principal arteria de la ciudad, es como una columna vertebral a cuyos lados los habitantes fueron desapareciendo. Por eso algunos barrios como la Ciudad Vieja, el Centro, Cordón y Tres Crucen “debería estar en la prioridad a densificar”.
Son zonas con una caída de la población superior al 8%, donde ya hay servicios y donde existe buena parte del stock de viviendas vacías en desuso. Porque no es que la gente de haya ido porque faltan techos (solo en los barrios a priorizar hay 18.291 viviendas vacías que ni siquiera tienen fines de uso temporal).
Recién esta semana el Senado aprobó un proyecto de ley que desestimula las viviendas vacías y que, como informó La Diaria, agiliza trámites de expropiación de inmuebles cuya deuda es de tal tamaño que es compensable a que el gobierno local se quede con ellos. Falta que la apruebe Diputados para convertirse en normativa.
En menos de 20 años, se decía al principio, la población de Montevideo cayó. En ese breve paso del tiempo, la cantidad de viviendas construidas en la capital creció 28% (equivalen a más de 128.000 viviendas) y casi se duplicaron las fincas vacías. Y mientras pasa eso, explica el estudio, hay unos 300 asentamientos en la periferia.
¿Por qué la gente se va si hay viviendas vacías?
Hay razones de precios, de búsqueda de más espacio o contacto con la naturaleza. El problema, dice Alesina, es que como política pública a Uruguay le termina saliendo más caro y por eso recomienda priorizar la repoblación de algunos barrios, repoblar otros sin tanta prioridad, y el resto dejarlo fuera de la lista de prioridades.
¿Para qué? Para que las políticas incentiven lo más prioritario. De los 62 barrios que hay en Montevideo, hay 17 que en la clasificación del investigador se recomiendan densificar con mayor prioridad, otros 17 a densificar no prioritario y el resto no darles los mayores incentivos.
Por ejemplo: dado que en la zona céntrica hay stock de viviendas, pero con precio elevado, Alesina sugiere que el financiamiento por parte del Banco Hipotecario de hasta el 95% del valor de las viviendas sea en zonas prioritarias, con subsidios a la cuota escalonados según el índice de centralidad y densidad que él construyó al cruzar los datos públicos.
Otras políticas públicas podrían pensar en incentivos a la herramienta de cooperativas. Como en muchas zonas céntricas no hay terrenos vacíos amplios, sugiere usar el índice para beneficios adicionales en la construcción o refacción.
Lo mismo podría hacerse con la ley de Vivienda Promovida, de manera tal de reorientar las exoneraciones según las zonas que sean prioritarias densificar.
Y, a la vez, frenar la expansión de la mancha urbana. ¿Cómo? “Dejar de incentivar nuevas construcciones en áreas de baja centralidad. Los programas de vivienda social y las exoneraciones deben localizarse en zonas con alto valor del índice de centralidad y densidad. Los permisos de construcción y la tributación municipal deberían reflejar estos criterios, volviendo más accesible habitar en zonas céntricas”.
El investigador, cuya maestría fue aprobada con buena calificación, es consciente que con esos incentivos no basta. Sabe que la mayoría de las personas en situación de calle están en las zonas céntricas (en parte porque están allí los servicios), que hay barrios en los que es necesario mejorar la iluminación y bajar los niveles de violencia, pero que, con una batería de medidas, podría pensarse en una Montevideo que “crezca de manera inteligente”.
