La rentabilidad no siempre se corresponde con la demanda. El año que pasó lo reflejó en el mercado inmobiliario donde algunos barrios de los menos buscados en realidad generan hasta un 3% más de rentabilidad que otros. Así lo afirmó el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay y director de Macari Negocios Inmobiliarios, Matías Medina.
Las zonas que han tenido menos demanda son los barrios de Manga, Piedras Blancas, Cerro, Colón, Jardines del Hipódromo, Lezica, Peñarol y Las Acacias. “Allí vemos que hay menos búsquedas, menos rotación que en los barrios centrales o en los costeros, pero de todas formas muchas veces su rentabilidad es mayor que en los más demandados”, estimó Medina.
¿A qué se debe este fenómeno? En primer lugar, a que no todos los inversores están dispuestos allí y, en segundo término, a que el tiempo de permanencia de los inquilinos en esas propiedades es mayor. Sin embargo, la demanda se ve desestimulada, por ejemplo, porque suelen ser barrios percibidos como más inseguros y con menor potencial de valorización rápida. “Si yo compro la propiedad y la voy a vender al año o a los dos años, no se va a valorizar como otras, por ejemplo, como una vivienda promovida que se está construyendo y al año o dos años aumentó su valor en un porcentaje mayor”, indicó Medina.
Los que sí se inclinan por estas opciones son usualmente inversores uruguayos, puesto que los extranjeros priorizan zonas que ya conocen al detalle o en las que se sienten más seguros para recorrer.
“Las personas que compran este tipo de unidad ya tienen varias de estas características y conocen mucho el entorno. No es para cualquier público inversor”, indica el directivo de la gremial empresarial.
Un punto que alcanza ese tope de rentabilidad del 7% al que alude Medina es, por ejemplo, Maroñas -en su área más próxima a 8 de Octubre, por su buena conectividad, y siempre que la casa esté en buenas condiciones, tenga dos dormitorios, patio con parrillero y garaje techado. También en Peñarol en las manzanas donde hay más las avenidas y servicios y en Colón, en algunas cuadras cercanas a Avenida Garzón, en los alrededores del Club Olimpia.
En la misma línea, sostuvo que para 2026 existe la posibilidad de que el shopping que se construirá en la zona de Sayago también dinamice esa zona desde el punto de vista inmobiliario. Esta iniciativa lentamente empezó a valorizar terrenos, “gente que quería vender, ahora ya no quiere”, apunta Medina.
Las preferidas por los inversores
Las áreas más demandadas pueden dividirse en dos segmentos, las que son más buscadas para residir y las que apetecen más a quienes buscan el negocio.
El segmento más inversor que va por mayor rotación pone su mira en La Blanqueada, Centro, Tres Cruces y Cordón Sur. Para quienes buscan vivir en estas zonas se dio la particularidad que durante 2025 las unidades de un dormitorio crecieron exponencialmente con relación al monoambiente. En los hechos, el monoambiente tuvo en el último año una rotación de unos 12 meses y las propiedades de un dormitorio de 24 meses. Por otro lado, en las zonas que son más elevadas en precio y que también sirven para invertir, aunque se buscan principalmente para residir, se encuentran Pocitos, Punta Carretas, Villas Biarritz, Pocitos Nuevo, en estas zonas la rentabilidad está en el entorno del 4,5% y 5% y en un escalón por debajo están Parque Batlle y Parque Rodó.
A esto se suma el fenómeno de Ciudad de la Costa que en zonas como Lagomar, El Pinar o Solymar vio crecer exponencialmente la renta. “Tuvimos un aumento de alquileres en Ciudad de la Costa de hasta un 12%, mientras que a nivel país esta tasa fue un 6%”, resaltó Medina a propósito de los indicadores que vieron desde la Cámara Inmobiliaria en el último año.
“Lo que sucede en Ciudad de la Costa, al sur, es que sobran inquilinos y faltan casas”, señaló el vicepresidente de la CIU, esto se ve con más énfasis en propiedades de dos y tres dormitorios. En el caso de la Ciudad de la Costa su rentabilidad se ubica entre 5% y 6%.
Los requisitos de los inversores extranjeros
Una temporada de verano colmada de argentinos es una buena noticia para el mercado inmobiliario. “Vemos que el 65% de los turistas que llegan son argentinos y ellos también son los que compran un apartamento para renta, una casa de balneario o empiezan a invertir en propiedades”, destacó y apuntó que desde el exterior los inversores están en un momento de mayor cautela y afinando números. “El inversor no solo ve al mercado inmobiliario como un refugio de capital”, sino que estudia la rentabilidad.
“Muchos inversores nos han comentado que quieren invertir en la unidad alquilada para recibir la renta de forma inmediata y no esperar 20 o 30 días a que se alquile la propiedad”, indicó.
Medina considera que los inversores extranjeros continuarán llegando a Uruguay, aunque afirma que es necesario generar las condiciones para que decidan radicarse en el país y no solo resguardar su patrimonio.
