“Ha habido una evolución con respecto a los segmentos: se amplió la base temporal y también la base socioeconómica o de poder adquisitivo. Antes era un sector premium y ahora está en un sector mucho más masivo; por ejemplo, en este turismo fuera de temporada alta, una parte muy importante llega en ómnibus”, sostuvo.
En paralelo, en materia de inversiones, Santiago Pierro, fundador y presidente de la desarrolladora Liderus Holding, dijo que hasta hace poco el brasilero no miraba Punta del Este como zona de renta, era solamente como turismo y en enero. Sin embargo, este público ha empezado últimamente a ver el destino como una oportunidad de renta e incluso de residencia.
Además, está cambiando el perfil de los inversores de esta nacionalidad, con la incorporación del segmento intermedio además del premium.
“El brasileño está empezando a invertir en Punta del Este, también en los segmentos más medios. Por más de que son números aparentemente bajos aún, en términos de crecimiento relativo ha sido muy importante”, sostuvo el director de Planorbe, quien agregó que, tras enfocarse en la promoción en este mercado, los brasileños representan el 40% de las compraventas de la empresa.
Perfil, motivaciones y zonas más demandadas por los brasileños
Mientras que dentro del público argentino existe el inversor “puro” —aquel que compra exclusivamente como resguardo de valor—, el inversor brasileño, sostuvieron los integrantes del sector a Café y Negocios, se caracteriza por un enfoque que combina disfrute personal, rentabilidad y resguardo de valor.
“El brasileño compra un mix, como resguardo de valor y con una finalidad de uso propio”, sostuvo Planorbe.
Entre las zonas más demandadas por los brasileños, los operadores destacaron La Brava como el punto preferido por los segmentos premium, con fuerte participación en edificios de alta gama.
“Buscan apartamentos de buena a muy buena categoría; son personas con un poder adquisitivo alto, por lo tanto buscan lo mejor”, señaló Javier Sena, representante de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este y Maldonado.
La zona de Roosevelt, especialmente cerca de La Brava o a pocas cuadras de la rambla, también registra un buen desempeño dentro de otros perfiles del segmento.
En cambio, La Barra —tradicionalmente más elegida por el público argentino— no despierta la misma atracción para los brasileños, indicaron.
Desde Liderus también mencionaron una nueva tendencia en la que quienes buscan renta se centran en lugares con buena infraestructura y a resguardo frente a las inclemencias del tiempo, algo que también se ve entre el público brasileño.
En cuanto al perfil de estos compradores, detallaron, muchos pertenecen a segmentos de edad altos, reforzando la tendencia de que Maldonado dejó de ser únicamente un destino turístico para consolidarse como lugar de residencia permanente. Además, la mayoría proviene del sur de Brasil.
Desde Planorbe agregaron que existe también otro segmento relevante: quienes buscan la residencia fiscal, un grupo premium con niveles patrimoniales elevados y sofisticación en manejo de patrimonio.
Factores detrás del crecimiento
Además de la incidencia que puede tener en este crecimiento el aumento de turistas de esta nacionalidad en los últimos años y una mayor visibilidad de Punta del Este, para los integrantes del sector esta tendencia va más allá de eso.
Esto se evidencia en un aumento de las consultas de personas que nunca habían visitado el balneario, lo que, según los operadores, muestra que la península está ganando relevancia mediante el boca a boca y posicionándose como un destino atractivo de inversiones.
“Buscan en Uruguay cualidades que no tienen otros países de América, como seguridad jurídica, económica y social”, sostuvo Sena.
El director de Planorbe coincidió, agregando que el brasileño empieza a descubrir la estabilidad uruguaya y sentirse más cómodo con el destino. A esto se le suma que Punta del Este ofrece un nivel de infraestructura, sofisticación y servicios que no se encuentra en Brasil. En esta línea, Pierro sostuvo que el rol de Maldonado como un polo de descentralización en Uruguay junto con Canelones ha impulsado también que cada vez haya más seguridad vial, colegios, y servicios médicos.
Otro factor para Pardo Santayana es la moneda, mientras que en Brasil las operaciones inmobiliarias se hacen en reales, en Uruguay son en dólares, lo que le permite a estos inversores la diversificación de sus inversiones en diferentes monedas.
“El real, por más que ha tenido estabilidad en los últimos tiempos, también puede generar incertidumbres. Los vaivenes también tienen que ver con la situación del dólar en Brasil, el brasileño medio que es el que está empezando a invertir en Punta del Este no tiene ingresos en dólares, tiene sus ingresos en reales, es el comerciante, el profesional y para invertir en Uruguay tiene que convertir”, mencionó.
Potencial del mercado
Para los integrantes del sector hay diferentes maneras de impulsar el destino como un polo de inversión para el público brasileño. Una de ellas tiene que ver con promocionar el destino turístico como estrategia para visibilizar la oportunidad de inversión.
Para Sena, por ejemplo, atraer inversión requiere promoción desde San Pablo hacia el sur del país. “Hay que tratar de que esa gente venga y pruebe otra posibilidad de inversión y compra de bienes”, sostuvo.
Pero además de esta estrategia, y de que el Ministerio de Turismo hace acciones periódicamente de promoción del destino, para Pardo Santayan hay una oportunidad para el sector privado de ser más activo en Brasil para atraer mayor inversión
“Tengo gran expectativa con el mercado brasileño. El mercado argentino está absolutamente maduro. ¿Cuánto más puede crecer la inversión inmobiliaria argentina en Uruguay? Muy poco, salvo las fluctuaciones de la economía y política que ya conocemos, pero no va a pasar que los argentinos vayan a pasar a tener una participación 30% mayor, pero sí puede suceder con Brasil. El país representa una oportunidad extraordinaria para Uruguay, tanto en crecimiento de turismo como de inversión en real estate”, sostuvo.
Actualidad y tendencias del mercado en Maldonado
Según datos de Planorbe, actualmente hay 76 complejos de apartamentos activos en Punta del Este y balnearios circundantes, el 80% lanzados en los últimos cinco años. Del total, 24 ya están prontos para ocupar, 40 se entregarán en los próximos dos años y 12 a más de dos años.
Esto se traduce en 1.461 apartamentos en venta, donde la mayor oferta corresponde a las unidades de dos dormitorios, que concentran 601 apartamentos con un precio promedio de US$ 444.000 y un valor medio de US$ 4.440 por metro cuadrado. Les siguen las unidades de un dormitorio, con 492 propiedades a un promedio de US$ 243.000. En tanto, los monoambientes representan 105 unidades, con un precio medio de US$ 150.000, mientras que los apartamentos de tres dormitorios alcanzan las 238 unidades, con un valor promedio de US$ 1.030.000. En el segmento más alto, las unidades de cuatro dormitorios o más son las menos numerosas —25 en total— con un promedio de US$ 2.650.000 y un valor por metro cuadrado que asciende a US$ 8.250.
El grueso del crecimiento se concentra en cuatro focos: Playa Brava (entre Parada 5 y San Rafael, y entre Parada 23 y el Puente de La Barra), Roosevelt desde Parada 16 al Sanatorio Mautone, y todo Playa Mansa, que presenta desarrollos desde Gorlero hasta Portezuelo. En menor medida aparecen La Barra y Manantiales, mientras que en José Ignacio la presencia de apartamentos es incipiente.
