El Parlamento deberá analizar dos normas contenidas en el proyecto de Ley de Presupuesto Nacional que habilitan al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a constituir uno o varios fideicomisos con el propósito específico de otorgar créditos hipotecarios para programas habitacionales. Asimismo, y vinculado con lo anterior, la creación de un nuevo SIGA.
Hasta ahora, el negocio del crédito hipotecario ha estado en manos de bancos privados, bancos estatales y algunas entidades financieras que operan con recursos propios o fuentes de fondeo limitadas. En particular, el BHU se había convertido en el gran aliado del programa habitacional Entre Todos, según acuerdo del año 2022 que le permite financiar al adquirente -dentro de dicho programa- hasta el 95% del valor de la vivienda por un plazo de hasta 25 años. La novedad contenida en el proyecto de Presupuesto es que un fideicomiso constituido por el MVOT se transformaría en un competidor en este mercado, aunque con un alcance delimitado: financiar la adquisición de vivienda dentro de programas habitacionales.
De acuerdo al Plan Quinquenal de Vivienda y Hábitat presentado por las autoridades, se busca garantizar el acceso a vivienda adecuada y asequible para toda la población, especialmente para los sectores más vulnerables, en el marco de un acceso justo al hábitat y del derecho a la ciudad. Esto implica considerar, entre otras acciones, facilitar el acceso a créditos hipotecarios para las familias.
No es novedad que los hogares ubicados en las franjas medias de ingresos experimentan dificultades en el acceso a la vivienda, quienes quedan excluidos de los programas de créditos hipotecarios tradicionales, subsidios a la compra o fondos de garantías porque no cumplen con los requisitos de ingresos, de edad y/o de ahorro previo.
Según el referido Plan Quinquenal, esto sugiere que la arquitectura actual del sistema no contempla con claridad las trayectorias habitacionales de sectores que tienen capacidad de pago pero que no cumplen otros requerimientos.
Por tanto, lo que está en juego no es solo un nuevo financista, sino la posibilidad de dinamizar fuertemente el acceso a la vivienda y con ello movilizar sectores clave de la economía como la construcción y la inversión inmobiliaria.
Financiamiento de estos fideicomisos
Una interrogante es cómo se nutrirán estos fideicomisos de los recursos necesarios para prestar. La norma proyectada da algunas pistas: el MVOT podrá transferirles recursos presupuestales ya asignados a subsidios habitacionales, cuotas de amortización de préstamos y otros instrumentos de acceso a vivienda. En un escenario ideal, el fideicomiso recibiría de inmediato esos recursos. Pero si se tratara de partidas presupuestales futuras, podría anticipar su cobro acudiendo al mercado: ya sea tomando préstamos bancarios contra esos flujos futuros precedibles o emitiendo títulos de deuda con el mercado de valores. La clave parece estar en que el respaldo serían los créditos presupuestales, que suelen considerarse garantías sólidas.
El texto prevé además un tratamiento fiscal especial: los títulos emitidos por estos fideicomisos recibirán la misma consideración tributaria que la deuda pública del Gobierno Central.
¿Actividad financiera o intermediación financiera?
El punto técnico más delicado es determinar si esta actividad que desplegaría el nuevo fideicomiso encuadra dentro del concepto de intermediación financiera, y ende, requiere autorización y licencia. Si estos fideicomisos operan con recursos propios, se trataría de una actividad financiera, pero no de intermediación financiera en sentido estricto. En cambio si toma crédito de terceros, puede calificar como entidad de intermediación financiera, dependiendo quienes sean sus fondeadores.
Un nuevo SIGA
La propuesta legislativa también introduce un cambio sustancial: permitir que estos fideicomisos creados por el MVOT para otorgar préstamos hipotecarios a familias dentro de programas habitacionales también puedan recibir la garantía del SIGA. En efecto, propone crear un Fondo de Garantía de Créditos a la Vivienda Social precisamente para garantizar los créditos hipotecarios. Este tipo de garantía termina siendo determinante para el dador del crédito al ser una garantía a primer requerimiento.
Esto implica dos modificaciones clave:
- Se amplía el elenco de operadores, incorporando a los fideicomisos junto a los bancos.
- Se cambia el perfil de los beneficiarios del SIGA: ya no solo empresas (medianas y pequeñas), sino también personas físicas que buscan acceder a una vivienda, en tanto sea la única del sujeto de crédito.
Un cambio relevante
La eventual creación de fideicomisos para otorgar créditos hipotecarios introduce un nuevo actor en un mercado históricamente concentrado. Además el fideicomiso dador de créditos hipotecarios tendría acceso a un SiGa, lo cual es un potente elemento para poder tener una política crediticia más agresiva.
Habrá que esperar a ver como se utiliza esta herramienta una vez que entre en vigencia, su reglamentación, política de morosidad, acciones de recupero, entre otros. Según el Plan Quinquenal, se desarrollará el programa «Primera Vivienda», que busca facilitar el acceso y la permanencia en una vivienda de calidad, ubicada en zonas con servicios y a un costo accesible, para sectores que si bien cuentan con ingresos regulares, no califican como sujetos de crédito formal, en particular en el sistema tradicional del BHU. No queda claro si estos fideicomisos serán para este programa u otros.
Bienvenida toda iniciativa para ampliar las alternativas de financiamiento para las familias que buscan acceder a la vivienda.
