Los efectos de la Ley de Vivienda Promovida se expanden hacia otras zonas de la capital y crece la importancia de grandes avenidas como ejes del desarrollo
Fuera de la zona costera, Montevideo atraviesa una transformación acelerada en algunos barrios que captaron la atención de los inversores y, a fuerza de desarrollos inmobiliarios, se aggiornan barrios tradicionales.
Siempre atentos a los incentivos, los inversores encontraron en la Ley de Vivienda Promovida, aprobada en 2011, un estímulo ideal para mirar hacia otras zonas de la capital.
Ahora, 15 años después, algunos barrios experimentan una segunda vuelta de cambios que van desde desarrollos que llegan a donde antes no se invertía hasta proyectos de gran escala que, en sí mismos, potencian una nueva centralidad a su alrededor.
“Hoy se están invirtiendo más de US$ 2.000 millones en proyectos inmobiliarios en el Uruguay. Por lo menos la mitad, cerca de US$ 1.200 millones, son en vivienda promovida”, apunta el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) , Alfredo Kaplan en conversación con Café y Negocios.
Pero ese régimen de vivienda promovida ya no se concentra únicamente en los barrios históricamente más dinámicos. “Comenzó a expandirse hacia nuevas zonas urbanas que hasta hace algunos años prácticamente no participaban del radar fuerte de inversión”, señala Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU).
Hoy en día, Cordon lidera ampliamente el mercado de vivienda promovida en Montevideo. Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), el barrio concentra aproximadamente el 26,7% de todas las declaraciones juradas de venta de vivienda promovida de la capital y supera las 5.100 operaciones registradas.
A continuación aparecen: Tres Cruces (9%), Centro (6,7%), Barrio Sur (5,9%), Larrañaga (5,1%); Palermo (5%) y La Blanqueada (4,6%).
“Este mapa confirma que el principal eje de desarrollo dejó de estar exclusivamente asociado a la costa y comenzó a concentrarse en corredores urbanos vinculados a movilidad, universidades, salud y servicios”, destaca Medina.
En la misma línea, Kaplan afirma que “todo lo que se está lanzando al mercado de vivienda promovida termina alquilándose con bastante rapidez. Es decir, que hay una fluidez en el mercado hacia este tipo de productos”.
Para Sebastián Sánchez, socio del estudio de arquitectos y desarrolladora Kopel Sánchez, en algunas zonas como Cordón hay claramente una “segunda etapa de revitalización”, que se ve sobre todo en el área que los desarrolladores denominan como Cordón Soho (más cercana a Palermo).
Lo mismo aprecia en La Blanqueada donde en los años siguientes a la aprobación de la Ley de Vivienda Promovida hubo “una reconversión de las clásicas vivienda de barrio que eran de las décadas del 50, 60 o 70”. Últimamente la transformación pasa por un cambio de escala. Con desarrollos “de entre 150 o 200 unidades por proyecto” que rápidamente impactan en la zona.
En este sentido, Sánchez destaca que la inversión del gobierno municipal en algunas grandes arterias “está acompasando la inversión inmobiliaria” y por ende contribuye a que estos barrios atraigan nuevos residentes.
Por ejemplo, menciona, la obra en la avenida Luis Alberto de Herrera a la altura de La Blanqueada, “es un win-win de las partes, de lo público y lo privado, y eso se ve en el barrio”.
Desde la Cámara Inmobiliaria, Medina hace hincapié en la velocidad de crecimiento de nuevas zonas emergentes.
Los informes comparativos de la ANV revelan que algunos de los mayores incrementos interanuales de ventas declaradas se registraron en Reducto (+22%), Unión (+22%), Tres Cruces (+22%), Parque Batlle (+21%), Centro (+20%), Malvín (+19%) Capurro–Bella Vista (+17%) y Palermo (+17%).
Este desplazamiento territorial responde a múltiples factores, desde la perspectiva de Medina. En primer lugar, se debe a que barrios tradicionales como Cordón, Palermo o Tres Cruces “comenzaron a registrar una fuerte valorización del suelo y una reducción de grandes padrones disponibles”. Esto llevó a los desarrolladores a buscar nuevas áreas con mayor escala y mejor ecuación económica.
“La inversión privada empieza a mostrar interés en esas zonas, porque se trata de terrenos más grandes y donde se pueden hacer proyectos mejores y la incidencia de la tierra quizás es menor que en otras zonas que ya se valorizaron”, precisa a propósito, Sánchez.
Pero, además, se dio un cambio estructural en la lógica urbana.
“Hoy el mercado inmobiliario ya no analiza únicamente barrios individuales, analiza corredores urbanos completos”, remarca Medina y destaca el ejemplo de Avenida Italia donde confluyen universidades, hospitales, mutualistas, transporte metropolitano y servicios.
Eso explica, para el vicepresidente de la CIU, el fuerte crecimiento reciente de zonas como Parque Batlle, La Blanqueada, Larrañaga y Unión, así como el avance de proyectos de gran escala sobre Avenida Italia y Batlle y Ordóñez.
Sánchez -que proyecta en esa esquina el megaproyecto Ventura Sky Residences con más de 500 apartamentos y unos US$ 100 millones de inversión- afirma que debería haber una apuesta mayor de infraestructura por parte de la administración pública en la mejora de las grandes arterias de la ciudad, “en equipamiento, en arbolado, en bicisendas”. Desde su mirada esto que sucedió, por ejemplo, en Avenida Italia puede replicarse en otras arterias de la ciudad. “Fue una buena apuesta y se ve cómo la gente lo usa, la relación pública-privada tiene que ser dialogada”, dice y sostiene que esa conversación entre las dos partes ,que antes no era habitual, “ahora está empezando a ocurrir”.
Esta inyección de inversión también se constata en barrios históricamente industriales como Capurro, Bella Vista y Reducto, donde la existencia de antiguos galpones, depósitos y terrenos de mayor escala comenzó a favorecer procesos de reconversión urbana y residencial.
Pero, ¿por qué la demanda mira hacia esas zonas? Kaplan lo atribuye a dos razones.
“Son inversores que tratan de salir de otro tipo de instrumentos financieras y pasar a algo más sólido como el ladrillo, que les da una buena rentabilidad de alquileres y de valorización de su propiedad, incluso alquileres exonerados de IRPF”, indica y argumenta que se trata de compradores finales que ven en esa inversión la adquisición de su primera vivienda.
En el mismo sentido, el mercado de alquileres también acompaña esta transformación urbana y las zonas con mayor demanda, según la ANV, continúan siendo Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada, Parque Batlle, Centro y Palermo.
El gran crecimiento de la ciudad hacia el este configura cambios que comienzan a analizarse con cierta perspectiva. En este marco, Café y Negocios consultó a los expertos acerca de qué se puede esperar del desarrollo de estos barrios y de otros que puedan transformarse.
Para Kaplan, “hay una necesidad de más hogares enorme” que grafica en que hace 20 años el censo indicaba que vivían 3, 9 personas por hogar y hoy viven 2,1 manteniendo, en líneas generales, la misma población. Además, “hay una alta fluidez en el mercado para este tipo de productos”, remarca.
Para Sebastián Sánchez esta segunda vuelta de revitalización continuará consolidándose y puede llegar a nuevos puntos. “Donde estaba el Mercado Modelo hay un potencial muy grande de inversión y creo que la ciudad de Montevideo tiene un desafío bastante interesante de poder generar una ciudad distinta ahí”, reflexiona el arquitecto y desarrollador.
Por su parte, Medina considera que Montevideo tiene la oportunidad de consolidar una transformación urbana muy positiva, con nuevos corredores de desarrollo y barrios que comienzan a revitalizarse. “Pero para sostener ese crecimiento en el tiempo será indispensable acompañar la inversión privada con políticas que fortalezcan el orden urbano, la convivencia y la seguridad”.