La compraventa de inmuebles registró operaciones por al menos US$ 2.332 millones durante el 2023. Ese monto es una aproximación que calcula El Observador, y que tiene como referencia al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuya recaudación gestiona la Dirección General Impositiva (DGI). El impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo.
Las cifras oficiales divulgadas recientemente por el fisco indican que entre enero y diciembre el ITP recaudó $ 3.640 millones, con una variación nominal interanual de 2,5%. Tomando como referencia el tipo de cambio cierre del año pasado, esa cantidad de pesos equivale a unos US$ 93,3 millones.
Si se tiene en cuenta que el impuesto representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, se puede proyectar que hubo negocios por un monto piso de US$ 2.330 millones, cifra bastante similar a la de 2022.
El monto es solo una aproximación a los montos negociados en el área inmobiliaria –que son superiores–, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.
El ITP tampoco alcanza a las unidades de Vivienda Promovida (VP – antes Vivienda de Interés Social), que están exoneradas en la primera venta, y que han sido motor de la demanda en los segmentos de unidades nuevas.
En ese sentido, los últimos datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), mostraron que solo entre enero y agosto se habían registrado 1.798 declaraciones juradas nuevas de venta de vivienda promovida, 23% por arriba de igual período de 2022.
En cuanto a los perfiles de compradores de propiedades hay dos grupos. Uno está conformado por los que compran para invertir, nacionales y extranjeros que están interesados en las obras nuevas —mayormente construidas bajo la Ley de Vivienda Promovida— para volcar al mercado de alquileres. En esos casos, las tipologías de inmuebles elegidas por los inversores son, más que nada, los apartamentos de un dormitorio y monoambientes. La Blanqueada, Cordón Sur, Centro y Tres Cruces son los barrios capitalinos que habitualmente más los seducen.
El otro grupo de compradores son los que adquieren los inmuebles, directamente, para vivir. Este conjunto de compradores está compuesto, a su vez, por dos tipos. Están los que compran su primera vivienda, que suelen ser jóvenes entre los 25 y 30 años, y los que compran por segunda vez, que suelen ser personas con más edad, y que buscan propiedades más amplias en zonas más tranquilas. En general son personas que suelen vender su primera vivienda para comprar otra nueva o que están dispuestos a tomar préstamos por más cantidad de dinero que los compradores más jóvenes.
También vale mencionar que la caída del dólar en el segundo semestre del año incidió sobre el precio de las propiedades con un leve reajuste sobre las unidades de obra nueva, en un escenario que por momentos fue inquietante para los desarrolladores, según destacó un reporte de Infocasas al que accedió El Observador.
En cuanto a Montevideo, la escasa disponibilidad de terrenos dentro de la capital estimuló la expansión del perímetro hacia el Este. Las distancias con los balnearios de la costa de Canelones se van acortando y proliferan nuevos desarrollos con amplia gama de precios.
Compraventa de campos
Por otra parte, entre enero y diciembre de 2023 se concretaron 131 compraventas de inmuebles rurales por unas 178.000 hectáreas en distintos puntos del territorio nacional, según informó El País semanas atrás en base a datos de la consultora Agroclaro. Según se indicó, se concretaron menos negocios que el año anterior, pero hubo operaciones de mayor escala a nivel de campos, por ejemplo a nivel de campos ganaderos y arroceros. También se mantuvo la participación de compradores extranjeros.
