La calificadora de riesgo FixScr Uruguay (afiliada a Fitch Ratings), bajó la nota de emisor de largo plazo de la sociedad Tonosol a categoría BB+(uy) desde BBB+(uy), y aplicó la misma decisión para su serie vigente de obligaciones negociables (ON) que pasaron a categoría BBB-(uy) desde A-(uy).
También colocó las notas en rating watch negativo. Usualmente esto se utiliza para advertir a los inversores que existe una probabilidad razonable de cambio de la nota asignada, y la probable dirección que puede tener ese cambio, en este caso una potencial baja.
Contexto
La firma Tonosol S.A. controlada por el grupo White Elephant Properties Limited desde fines de 2020, es propietaria en Uruguay de Aloft Hotel Montevideo y del ex hotel Sheraton –reconvertido como edificio de oficinas– en el barrio Punta Carretas.
El reporte de FixScr dice que el grupo económico al que pertenece la compañía está gestionando alternativas financieras para obtener fondos y financiar pasivos del grupo con vencimiento en diciembre de 2025 “correspondientes a la compra de la sociedad, en un contexto de baja liquidez y flexibilidad financiera a nivel grupo”.
Además, agrega que el “no pago” de la deuda ocasionaría un cross-default –incumplimiento cruzado– con la ON Serie 1 que Tonosol tiene en circulación actualmente tras la emisión realizada en diciembre de 2019.
Según el informe hecho público al mercado, “limitan la baja de la calificación las alternativas que detentaría el grupo para conseguir los fondos mencionados, en base a los activos en inmuebles que podría ofrecer en la medida que pueda liberar de sus garantías, y que según información de la compañía se daría durante las próximas semanas”.
Por otro lado, explica que el rating watch negativo se fundamenta “en la proximidad de la fecha de vencimiento de las obligaciones sin haber conseguido aún todas las aprobaciones necesarias para la concreción de las alternativas de fondeo en las que están trabajando, motivo por el cual en la medida que se acerque el vencimiento sin avances en esa materia, podría seguir bajando la calificación”.
Reconversión del Sheraton y alquiler de oficinas
El grupo White Elephant Properties tomó el control del 100% de las acciones de Tonosol en diciembre de 2020. Por ese entonces la sociedad decidió reconvertir el hotel Sheraton y le arrendó el edificio a Master Mind S.A.S (Grupo Sinergia). En tanto, siguió funcionando el hotel Aloft Montevideo, que está operado por Marriott Internacional.
Según FixScr, la reconversión del ex hotel Sheraton en un espacio de alquiler de oficinas con el arrendamiento del edificio, le agregó un segmento de real state a Tonosol “que le proporciona mayor estabilidad en la generación de flujos operativos” y “menor exposición al riesgo de la actividad por arrendar el edificio entero”.
Y agrega que como contrapartida, al estar el 100% de los ingresos concentrados en Master Mind, “que ha tenido demoras en la finalización de la obra junto a mayores costos, surge como riesgo de contraparte para Tonosol las demoras en las cobranzas a esa compañía, que a la fecha presenta alquileres por cobrar equivalentes a 22 meses”.
A diciembre de 2024, este segmento representaba el 46% de los ingresos totales de la compañía, pero con EBITDA de 81% sobre el total.
"Esta situación se encuentra mitigada frente al pago de las ON Serie I por la estructura de la garantía, que incluye principalmente contratos cedidos por la propia Master Mind. Asimismo, existe incentivo económico para finalizar la obra, la que se encuentra con un grado de avance a la fecha del 86%, contando a la fecha con ocupación plena de los metros cuadrados alquilables”, dice el reporte de la calificadora divulgado por el Banco Central y por la Bolsa de Valores.
Con respecto al Aloft Montevideo, la agencia da cuenta que a diciembre de 2024, el ingreso de este segmento (habitaciones, alimentos y bebidas, etc) representaba el 54% de los ingresos totales., y que ya en 2023 exhibía tarifas y ocupación por encima de niveles prepandemia.
Obligaciones Negociables de Tonosol
En diciembre de 2019 Tonosol emitió ON Serie 1 por un monto de US$ 20 millones en la Bolsa de Valores –con vencimiento a finales de 2033– para refinanciación de pasivos y financiamiento de capital de trabajo.
La mayoría de esos fondos fueron suministrados por inversores institucionales, como las AFAP.
Las obligaciones se encuentran garantizadas a través de una hipoteca inmobiliaria del Aloft Hotel y el edificio donde funcionó el Sheraton, además de contratos de alquiler generados por Master Mind también cedidos en favor del fideicomiso.
Calificaciones nacionales, según FixScr
- Categoría BB+ (uy) asignada como emisor: “Implica un riesgo crediticio relativamente vulnerable respecto a otros emisores o emisiones del país. Dentro del contexto del país, el pago de estas obligaciones financieras implica cierto grado de incertidumbre y la capacidad de pago en tiempo y forma es más vulnerable al desarrollo de cambios económicos adversos”.
- Categoría BBB- (uy) asignada a las ON: “Implica una adecuada calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago en tiempo y forma que para obligaciones financieras calificadas con categorías superiores”.
